miércoles, 26 de noviembre de 2014

Las Disposiciones Transitorias de la LAU o el fin de los contratos de arrendamiento de local de negocio de renta antigua*

* Sólo para los contratos de arrendamiento de local de negocio en el que el arrendatario sea persona jurídica y en algunos casos cuando sea persona física.

Última noticia, última noticia... Sí, se extinguen por fin los contratos de arrendamiento de local de negocio de "renta antigua". ¿Cómo? ¿Por qué? ¿Cuándo? Pues en virtud del contenido de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos

Ya, ya sé que nadie se lee las disposiciones adicionales, transitorias y finales, aunque deberíamos. Como todos sabréis, la LAU se aplica a los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor el 1/1/1995. ¿Y qué pasa con los contratos celebrados con anterioridad? Una pregunta estupenda.

La LAU de 1994 estableció unas Disposiciones Transitorias de aplicación a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, de manera que éstos se fueran extinguiendo de forma paulatina, según se tratase de arrendamiento de vivienda o de local de negocio y, entre éstos últimos, si el arrendatario era una persona jurídica o una persona física:
  • Persona jurídica: el 31/12/2014 se extinguen todos los contratos de arrendamiento de local de negocio en los que el arrendatario es una persona jurídica al finaliza la última de las moratoria prevista (veinte años).
  • Persona física: la regla general es que el contrato de arrendamiento se extingue con la jubilación o fallecimiento del arrendatario, ahora bien, el 31/12/2014 se extinguen: 1) los contratos de arrendamiento de local de negocio en los que el arrendatario sea una persona física y se haya subrogado el descendiente por jubilación o fallecimiento del arrendatario; 2) los contratos de arrendamiento de local de negocio en los que se hubiera producido un traspaso con posterioridad al 1/1/1995. Continuarán en vigor aquéllos en los que la subrogación se haya efectuado por parte del cónyuge (hasta la jubilación o fallecimiento de éste, sin más subrogaciones) y aquéllos en los que se haya producido un traspaso entre 1/1/1984 y el 31/12/1994 (en estos casos al subrogarse un descendiente por la jubilación/fallecimiento del arrendatario o su cónyuge, se amplía el plazo cinco años).
En cualquier caso, la ley no deja tirado al arrendatario, pues además de esa moratoria extraordinariamente larga, establece:
  • Derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de renta vigente al tiempo de la extinción cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba, considerándose afinas las actividades típicamente  aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
  • Derecho preferente para continuar en el local si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario. Así mismo, el arrendador está obligado a remitir al antiguo arrendatario copia del nuevo contrato, si éste se celebrase dentro del año siguiente a la extinción del contrato. Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida, hubiera omitido los requisitos exigidos o resultaran distintos a los pactados, el antiguo arrendatario tendrá derecho a subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado, legitimándosele para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto
Así que todos atentos a las formalidades: 
  • los arrendadores para evitar tener que pagar una indemnización;
  • los antiguos arrendatarios para optar al derecho preferente o a la subrogación, o en su caso a la indemnización;
  • los nuevos arrendatarios para que no os quedéis sin local porque el arrendatario no haga bien las cosas. 
Y un aviso especial a los arrendadores: tened en cuenta que se prevé un aumento significativo de la oferta de locales de negocio y desde algunos colectivos (colegios profesionales y cámaras de comercio) se aconseja no forzar demasiado en las negociaciones.

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